FAQ по теме Разрешение на строительство.
Как изменить категорию и вид разрешённого использования земельных участков?

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

Земли сельскохозяйственного назначения.
Земли населённых пунктов.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Земли особо охраняемых территорий и объектов.
Земли лесного фонда.
Земли водного фонда.
Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Коллизии законодательства об участках сельскохозяйственного назначения подтолкнули народные массы к решению проблемы земли под коттедж обычным творческим способом: «что не запрещено законом, то разрешено».

Пока происходит разработка местными и федеральными органами правил игры на рынке, застройка земель сельскохозяйственного назначения с передового московского фланга активно продвинулась и в Ленинградскую область, и в Северо-Западный регион...

Основополагающим документом в изменении системы управления земельными ресурсами сейчас является Распоряжение Правительства №297-р от 3 марта 2012 года, которое утверждает основы государственной политики развития земельных отношений на ближайшие 5 лет.

Будет произведён отказ от деления земель по категориям.

Сейчас существует 7 категорий земель. В настоящее время, если надо взять земли сельхозназначения под строительство, то надо осуществить перевод земель из одной категории в другую, в соответствии с федеральным законодательством. При этом, разные уровни власти принимают решения о переводе земель в другую категорию. Если дело кается земель лесного фонда, то решение о переводе оформляется актом Правительства РФ. Заменой этой процедуры станет деятельность органов местного самоуправления в рамках подготовки и использования правил землепользования и застройки, утверждаемыми в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Соответствующий законопроект уже подготовлен.

Все территории муниципального образования должны быть разделены на территориальные/функциональные зоны со своим градостроительным регламентом и правовым режимом использования земельных участков.

Таким образом, если земли сельхозназначения по правилам землепользования и застройки попадают в зоны возможного капитального строительства, то перевода земель уже не понадобится, если это разрешает градостроительный регламент...

Как изменить категорию и вид разрешённого использования земельных участков

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований. У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков).
Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Зонирование земель поселений.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:

Жилым.
Общественно-деловым.
Производственным.
Инженерных и транспортных структур.
Рекреационным.
Сельскохозяйственного использования.
Специального назначения.
Военным объектов.
Иным территориальным зонам.

Зонирование земель сельскохозяйственного назначения.

Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:

Для дачного строительства.
Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
Для ведения подсобного сельского хозяйства.
Для сельскохозяйственного производства.
Для крестьянского хозяйства.
Для фермерского хозяйства.
Для крестьянского (фермерского) хозяйства.
Для сельскохозяйственного использования.
Для садоводства и огородничества.
Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
Для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).
Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).
Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).
Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения ( для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории (то есть без изменения категории) вправе принимать:

Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),
Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Кто принимает решение об изменении категории и вида разрешённого использования земельных участков.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

Правила застройки и землепользования определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений. Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории. В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов. Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила ( ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса». Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

Порядок отнесения земель к категориям.

Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Большинство покупателей не знают, что для строительства загородного поселка не нужно переводить землю из категории сельскохозяйственного назначения в другую, достаточно изменить вид разрешенного использования и построить поселок с гарантированной пропиской для будущих жителей.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка достаточно трудоемкий процесс, связанный со сбором большого пакета документов и согласований в различных государственных инстанциях. Но данная процедура обходится значительно дешевле и оформляется быстрее, чем перевод земли в другую категорию.

Инструкции по сделкам с недвижимостью:

__________________________________________________________________
Если Вы не нашли ответа на свой вопрос - пишите: