Deutsch English

FAQ по теме Разрешение на строительство.
Как построить жилой дом на участке сельскохозяйственного назначения.

 Кадастровую оценку земельных участков проводит Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии на основании технических документов, полученных после межевания. Стоимость определяется с учетом региональных рыночных цен, эквивалента пользы от использования, развития инфраструктуры населенного пункта, площади, вида разрешенного использования и категории земли.

В Земельном Кодексе имеется такое понятие, как категория земли, состоящая из следующих видов:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли поселений;
  • рекреационные земли;
  • промышленные земли;
  • земли лесного и водного фонда;
  • земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Коллизии законодательства об участках сельскохозяйственного назначения подтолкнули народные массы к решению проблемы земли под коттедж обычным творческим способом: «что не запрещено законом, то разрешено».

Пока происходит разработка местными и федеральными органами правил игры на рынке, застройка земель сельскохозяйственного назначения с передового московского фланга активно продвинулась и в Ленинградскую область, и в Северо-Западный регион.

Как построить жилой дом на участке сельскохозяйственного назначения.

Основу такой возможности создала сознательная или случайная противоречивая статья Земельного кодекса, «запретившая» ведение «ИЖС» на сельхозземлях, но разрешившая создание на таких землях дачных посёлков или садоводств. Причём, без перевода земель в иную категорию! Административное решение вопроса замкнуто на муниципальные власти в части согласования задачи по использованию земель. Далее процедура отвода земли для коттеджи сводится к созданию некоммерческого дачного партнёрства (товарищества) - ДНП или ДНТ. Членам таких ДНП или ДНТ разрешается иметь в собственности до 50 соток.

На практике - большой многогектарный сельскохозяйственный массив делится на отдельные куски, а потом продается частями или полностью. Процедура оформления некоммерческого партнёрства ведётся по серой схеме, редко обходится без «коррупционных издержек». На полученной земле можно построить коттедж или дачу, между которыми нет разницы в юридическом плане.

Коттеджный посёлок, построенный по такой схеме, как бы не является с юридической точки зрения, поселением или населённым пунктом. Но, учитывая организованный и массовый порыв народа в создании нормальных условий жизни, - чем не задача по дальнейшему регулированию вопросов, например, прописки, регистрации строений в таких посёлках на государственном уровне! Тем более, что, как правило, в посёлках владельцы собственности заинтересованы в наличии не только достойной инженерной, но и социальной инфраструктуры. Отдельные замки сегодня не актуальны: в копеечку обходится владельцу строительство, техническое обеспечение и содержание в одиночку такого объекта. А группе друзей - товарищей - соседей справиться с проблемами проще и дешевле!

А теперь об основных игроках земельного рынка.
С одной стороны, это девелоперы, действующие в интересах предприятий-застройщиков, или группы сотоварищей, объединяющихся для создания мини-деревенек.
С другой стороны, - это фермеры, крестьяне, получившие в свое время земельные богатства, но не освоившие их. Есть и более крупные землевладельцы - агрохозяйства (бывшие совхозы). И те и другие ищут возможность откорректировать на практике земельное законодательство. Ведь власти и рынок в сегменте земель сельскохозяйственного назначения движутся в противоположных направлениях: власти из соображений «защиты» генпланов и концепций развития области, разрабатывают запретительные меры, а рынок под давлением спроса ищет способы преодоления этих преград!

Как оформить документы, чтобы каждый член ДНП получил право собственности на свой участок?

Согласно ст. 4 Федеральным законом от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон) граждане в целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, могут создавать садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства (далее - ДНП). При этом указанные земельные участки предоставляются членам ДНП с правом или без права возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка. Наиболее выгодно в Вашем случае в целях реализации поставленной задачи установить разрешенное использование земельного участка «для ведения дачного хозяйства (строительства) с правом возведения жилого строения и регистрации проживания в нем».

Таким образом, убеждая желающих вступить в ДНП, можно руководствоваться тем, что одна из целей создания ДНП и членство в нем и есть закрепление индивидуальных земельных участков за конкретными лицами, являющимся членами ДНП, с правом возведения на них строений. Кроме того, став членом ДНП, Вы также вправе пользоваться общим имуществом ДНП (инженерные сети, колодцы и прочее).

Что касается схемы приобретения земельных участков через членство в ДНП, то она законна и в настоящее время имеет широкое распространение.

Согласно ст. 32 Закона основанием для планировки и застройки территории ДНП и передачи индивидуальных земельных участков членам ДНП в собственность служит проект организации и застройки соответствующей территории, разработка которого осуществляется после закрепления в установленном порядке земельного участка за ДНП. Члены ДНП вправе приступить к использованию земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории ДНП и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения дачных земельных участков между указанными гражданами.

Основанием для разработки проекта организации и застройки ДНП является принятое в установленном порядке постановление органа местного самоуправления о разрешении проектирования на конкретной территории.

Проект организации и застройки территории ДНП составляется на основании ходатайства его правления о проектировании. К ходатайству правления о проектировании прилагаются:

  • документы, удостоверяющие право ДНП на землю;
  • материалы топографической съемки соответствующей территории, а при необходимости и материалы инженерно-геологических изысканий;
  • архитектурно-планировочное задание;
  • технические условия инженерного обеспечения территории.

Данная документация, за исключением свидетельства о праве ДНП на землю, подготавливается с привлечением необходимых землеустроительных, геодезических, архитектурных, строительных и других проектных организаций и служб.

Документами, необходимыми для согласования и утверждения проектной документации, являются:

  • проект организации и застройки территории ДНП с пояснительной запиской;
  • сметно-финансовые расчеты;
  • графические материалы в масштабе 1:1000 или 1:2000, содержащие генеральный план застройки территории,
  • чертеж перенесения указанного проекта на местность, схему инженерных сетей.


Экземпляры проекта организации и застройки территории со всеми текстовыми и графическими материалами передаются ДНП и соответствующему органу местного самоуправления.

После разработки в установленном порядке проекта организации и застройки территории, он согласовывается с ДНП, его заказавшим, и утверждается в двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок. Проект организации и застройки территории, утвержденный органом местного самоуправления, является юридическим документом, обязательным для исполнения всеми членами освоения и застройки территории ДНП. Все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены органом местного самоуправления.

Проект организации и застройки территории, о котором ведется речь, содержит планировочные решения территории ДНП и планировочное решение индивидуальных земельных участков.

Таким образом, для того, чтобы каждый член ДНП получил право собственности на индивидуальные земельные участки необходимо, во-первых, ДНП получить документы, удостоверяющие право такого объединения на земельный участок; во-вторых, разработать и утвердить проект организации и застройки соответствующей территории ДНП, для чего пройти всю выше указанную процедуру.

Что касается наиболее оптимального способа рассчитаться с физическим лицом за земельный участок, то в данном случае для целей налогообложения имеет значение размер суммы, за которую приобретается земельный участок, а не способ расчета. Что касается наличия рассрочки или отсрочки в расчетах - это можно определить только индивидуально.

Вид разрешенного использования» или целевое назначение земельного участка.

Существует термин «вид разрешенного использования» или целевое назначение.
Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости, к какой категории он относится.
В настоящее время земельные участки приобретаются в основном для строительства поселков, а так как на рынке недвижимости в большинстве присутствует земля сельхозназначения, рассмотрим виды разрешенного использования в рамках этой категории:

  • Для ведения сельскохозяйственного производства ;
  • Для ведения личного подсобного или крестьянско - фермерского хозяйства с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации ;
  • Для садоводства или огородничества позволяет строить индивидуальные жилищные дома, но без права регистрации ;
  • Для дачного строительства с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем

Большинство покупателей не знают, что для строительства загородного поселка не нужно переводить землю из категории сельскохозяйственного назначения в другую, достаточно изменить вид разрешенного использования и построить поселок с гарантированной пропиской для будущих жителей.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка достаточно трудоемкий процесс, связанный со сбором большого пакета документов и согласований в различных государственных инстанциях. Но данная процедура обходится значительно дешевле и оформляется быстрее, чем перевод земли в другую категорию.

 

Инструкции по сделкам с недвижимостью:

__________________________________________________________________
Если Вы не нашли ответа на свой вопрос - пишите:

Дома из бруса и бревна. Сруб деревянного дома

ЗАО «Гермес»
оцилиндрованное бревно,
профилированный брус
для деревянного домостроения
+7 (812) 575-33-30